虚假房源，学位纠纷···买房到底如何“避坑”？
记者从芜湖市房地产·物业纠纷人民调解中心获悉，随着房地产市场的发展，近年来，房产市场的纠纷有所增多，主要表现在几个方面：买方卖方信息不对称、阴阳合同引起的纠纷、因定金引起的纠纷、房产中介收费不规范等。那么，作为购房者，在日常买房时，到底该如何避坑呢？
虚假房源
案例：
近日，鸠江区法院审结了一起某房产中介通过虚构房源骗取购房意向金诈骗罪的案件，共有10人被骗取118万余元。最终，该中介被判刑，并处罚金18万元，追缴所有违法所得。
律师分析：
低价策略是虚假房源发布中的常用招数，以低价吸引购房者的眼球，提高关注度。一些描述不清楚、但同时很有吸引力的房源，往往都是“钓鱼类房源”，需要警惕。
支招：
1、一定要找正规的中介，或使用权威平台找房。
2、看房之前向经纪人要求出示房源的“两证一书”，即卖方身份证复印件、房产证复印件、出售房屋委托书。核实房屋是否存在纠纷或查封的情况。
3、了解周边市场行情，如果遇到价格明显低于市场价的房源，一定要提高警惕，千万不要因为贪小便宜而吃大亏。
共有产权
案例：
一套房子产权由两人或以上共有，在无授权委托的情况下，仅一方产权人同意出售，并代其他产权人签订了合同，结果房子无法过户。
律师分析：
共有产权最大的问题在于，签约付款后，合同无效，无法过户。一些负债的业主，在未经其他产权人同意的情况下，往往故意低价出售共有产权房，获得周转资金。而中介为促成交易，也未对房产的其他产权人进行确认，从而损害了买方的利益。
支招：
1、签约时，查明不动产证是否还有共有产权人。
2、如果共有产权人不能到场签字，需出示同意出售的相关证明。
3、如果卖方是离异的情况，需卖方提供详细的财产分割证明。
学位纠纷
案例：
李女士，为了方便小孩上学，买了位于某学校旁的房子，等到上学后，却发现该房源的学位已经被占用，导致小孩无法正常入学。
支招：
1、具体的学区划分以当地教育局官方发布信息为准，不要听信别人的口头承诺。
2、买房前一定要查询一下该房源的学位是否被占用等情况。
资金监管
案例：
近日，我市一买方和卖方在进行二手房交易时，未选择进行资金监管，在中介未对房屋情况进行充分核实的情况下，买主直接将100多万的房款转给了房主，到办理过户时，才发现房子没有产权证，无法进行过户，但钱款已经进了卖方的账户，追讨困难。
律师分析：
如果存量房的交易资金不托管，一旦发生卖方因债权债务纠纷、房产被司法查封等造成房屋不能过户，那么买方之前已支付的房款就很难追回；而卖方也可能在房屋过户后无法追讨剩余房款。
支招：
2016年，我市即出台《芜湖市市区存量房交易结算资金监管办法》，从此，我市存量房交易有了类似“支付宝”的第三方账户。在房屋产权未过户前，买方的购房款可以委托芜湖市惠居住房金融有限公司进行专户管理，而不直接付给卖方，待产权过户后，再由惠居公司根据买方委托将购房款划转给卖方，从而有效规避了风险，切实保障了交易资金安全。
延迟过户
案例：
孙先生和王先生已经签订了买房协议，并缴纳了买房定金，但卖方迟迟不按约定时间配合买家过户，并要求延迟过户。
律师分析：
卖家无法按合同约定时间配合买家过户，要求延迟过户的，很可能是出于以下原因：1、希望房价上涨，卖家反悔；2、一房多卖，已转卖给价高者；3、过户前将房屋抵押金融机构。
支招：
1、双方应按合同约定时间过户，如卖家不配合，可按合同追究卖家责任。
2、如有其他协商，应签署补充协议。
物业费用纠纷
案例：
张先生与李先生在完成二手房交易手续之后，发现卖方拖欠了一年的物业管理费未交，水电费、煤气费也没有缴清，这些费用之前并没有做出明确约定，但现在却要求买方独自承担。
支招：
1、预留部分钱款，作为交房保证金，保证物业交割。
2、督促卖家缴清相关费用。
3、收房前要求中介陪同，并签订《交房确认书》。
为了规范市场，近年来，芜湖市相关部门也在持续进行房地产中介市场的整治工作。
最近，芜湖市市场处就发布了《关于开展2022年度我市房地产中介领域专项整治行动的通知》，将分三个阶段重点整治九大中介违法违规行为。包括利用学区诱导小区业主参与哄抬房价、以“养老”名义进行虚假宣传、以隐瞒、欺诈等不正当手段招揽业务、通过发布虚假房源广告、虚假图片、不实价格信息等招揽业务等。
希望房产中介都能秉承职业道德，遵守行业规范，净化市场，维护交易双方的利益，切实减少房产纠纷，推动市场和谐健康发展，共建和谐家园。（芜湖传媒中心）
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