事关千家万户，芜湖将出台重磅条例！
物业服务关系到千家万户，物业连着民生，也备受市民关注。8月29日，芜湖市住建局公布《芜湖市住宅小区物业管理条例》（征求意见稿）（以下简称《条例》），面向社会公众公开征求意见，进一步规范物业管理活动，提升全市住宅小区物业服务水平。
顶层设计 为物业服务管理工作提供实操法规依据
2022年年初，芜湖在全市范围内开展住宅小区物业问题大排查、大整治、大提升专项攻坚行动，专项行动开展以来，芜湖市上下联动，全力推进物业整治提升进展，全市多部门联动，强化齐抓共管，不少住宅小区物业整治工作初显成效。
在全市开展物业整治专项行动中，如何完善机制，促进依法依规监管仍然存在薄弱环节。如何进一步加强顶层设计，加快推进住宅物业管理立法工作，市住建局相关负责部门一直在推进《芜湖市住宅小区物业管理条例》起草工作。
据介绍，《条例》是在省物业管理条例基础上，结合芜湖本地实际，同时吸纳外地先进管理经验而起草，《条例》的制定也将为芜湖市物业管理工作提供操作性更强、刚性更强的法律依据。
《条例》明确了业委会成员履职负面清单
大江资讯记者看到，在业主组织章节，《条例》规定首次业主大会筹备组由业主代表和建设单位、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会代表等人员组成，其中业主代表由居（村）民委员会组织业主推荐产生，人数比例不低于二分之一。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）或者居（村）民委员会代表担任。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。业主委员会由五至十一名委员组成，组成人数为单数。候补委员人数按照不超过委员人数确定。业主委员会委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补。暂时无法成立业主自治组织的，居（村）民委员会应当在街道办事处（镇人民政府）指导下成立物业管理委员会，代行业主委员会职责。
《条例》明确了业委会成员履职负面清单，规定业主委员会成员不得有未经业主大会授权与物业服务人签订、修改或解除物业服务合同等9项行为。
物业服务合同可以约定物业服务履约保证金
在物业服务和使用维护规定中，《条例》中规定，物业服务合同可以约定物业服务履约保证金，用于保证物业服务人依法依约履行合同和退出物业管理区域时履行移交档案资料、服务用房和设施设备等交接义务。
《条例》明确规定，物业服务人不得违反物业服务合同减少物业服务事项、降低物业服务标准，不得采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费，以及不得擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权等。
另据了解，《条例》要求物业服务人应当将物业服务合同的主要条款、上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，以及公共收益等信息，要在物业管理区域内显著位置公告，并且可以通过互联网方式告知。
人防工程平时用作停车位的应当向全体业主开放
《条例》在物业使用禁止行为中，对物业管理区域内禁止行为也做了详细规定，如违章建筑；装修过程中擅自变动房屋主体、承重结构；未经批准改变房屋用途或者将车库、储物间等配套设施改为住宅或生产经营场所；违反规定饲养大型犬、烈性犬、家禽、家畜等动物；在走道、楼梯间、安全出口等公共区域私拉电线或者在住宅室内为电动车充电等。
在有关车位、车库的使用规定中，《条例》规定建设单位依法取得车位、车库权属登记后，方能出售、出租或附赠车位、车库。物业管理区域内有空闲车位、车库，业主、物业使用人要求承租的，建设单位不得拒绝出租。
物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠或者以长期租赁的形式变相买卖。
专项维修资金紧急使用可不经业主共同决定
利用共有部分从事经营活动产生的收入，扣除合理成本之后，属于业主共有。公共收益应当单独分类列账，每半年公布一次收支情况。业主委员会或物业管理委员会应当定期委托专业机构对公共收益进行审计，并将审计结果向全体业主公告。
《条例》对专项维修资金紧急使用制度也做了详细规定，如在发生电梯故障、消防设施损坏、楼体外立面存在脱落危险等危及房屋和人身财产安全的紧急情形，需要立即进行维修和更新的，维修方案经业主委员会审核，并经所在地的街道办事处（镇人民政府）确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用专项维修资金。
违反规定行为将被严惩
《条例》中，针对建设单位、物业服务人员、业委会成员以及业主等在履行各方职责中，违反相关规定的行为，均将按照《条例》规定予以严惩。
建设单位拒绝配合承接查验工作的，处一万元以上十万元以下罚款，拒绝将车库、车位给业主使用的，处一万元以上十万元以下的罚款。
物业服务人员未履行承接查验义务或者与建设单位恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，处五万元以上十万元以下罚款；违反条例中各项禁止性规定的，处二千元以上十万元以下罚款；在信息公开规定中，未如实公示、更新相关信息或者公布失实的，处一千元以上五千元以下罚款；未履行风险设施设备和部位维修养护义务，导致发生危险的，处二万元以上五万元以下的罚款。
业主违反物业服务合同约定拒不交纳物业费的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。
业主、物业使用人员违反规定为电动车充电的，由消防救援机构责令改正；拒不改正的，处以五十元以上二百元以下罚款。
民意征集！《芜湖市住宅小区物业管理条例》即将出台，请你提意见！
8月29日
芜湖市住房和城乡建设局对外公布了
《芜湖市住宅小区物业管理条例》
（征求意见稿）
条例包括
业主大会、业主委员会和物业管理委员会
物业服务与使用维护等内容
为规范物业管理活动，提升物业服务水平，进一步增强制定规范性文件工作的公开性和透明度，提高政府规范性文件质量，现将芜湖市住房和城乡建设局起草的《<芜湖市住宅小区物业管理条例>（征求意见稿）》全文予以公布（详见下方附件），面向社会公众公开征求意见，公示期为2022年8月29日至2022年9月29日。
任何单位及个人如有意见和建议，请在公示期内通过信函、邮件的方式书面反馈至芜湖市住房和城乡建设局 (逾期未反馈视为无意见)。
邮箱：whwyglc@126.com
地址：芜湖市鸠江区皖江财富广场A2座834室
联系人：顾蕾 联系电话：3015716
芜湖市住房和城乡建设局
2022年8月29日
《芜湖市住宅小区物业管理条例》
（征求意见稿）
第一章 总则
第二章 业主组织
第三章 物业服务与使用维护
第四章 法律责任
第五章 附则
第一章 总则
第一条【立法目的】 为了规范住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条【适用范围与定义】 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理活动及其监督管理。
本条例所称物业管理，是指住宅小区内的业主通过自行管理或者委托物业服务企业和其他管理人员（以下统称物业服务人）等方式，按照物业服务合同约定或者其他方式，对房屋及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护。
第三条【物业管理原则】物业管理遵循党委领导、政府主导、业主自治、多方参与、专业服务相结合的原则，倡导以人为本、绿色管理、智慧服务的理念。
推动在业主委员会、物业服务人中建立党组织，发挥党建引领作用。
第四条【物业管理体制】建立市级统筹指导、县区级主抓管理，街道办事处（镇人民政府）组织实施、居（村）民委员会具体落实的物业管理体制。
第五条【政府及部门职责】 市、县（市）区人民政府、开发区管委会应当发挥对物业管理工作的主导作用，建立物业管理综合协调工作机制，组织开展联合执法进小区活动，统筹推进物业管理工作。
市、县（市）区、开发区物业主管部门负责本辖区内物业管理活动的指导和监督管理，并加强对居（村）民委员会、业主委员会和物业服务人的业务培训和指导；相关职能部门在各自职责范围内负责有关的物业管理监督工作，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。
第六条【街道行政执法权】街道办事处（镇人民政府）根据市人民政府确定的行政执法事项清单，依法行使行政执法权，加强对住宅小区内违法行为的查处。
第七条【物业管理信息网络系统】市物业主管部门应当建立完善全市统一的智慧物业管理服务平台，提供物业服务信息查询、服务质量评价、电子投票、信用监管等服务，提升物业管理质量和服务水平。
第八条【信用等级评价机制】县（市）区、开发区物业主管部门建立物业服务人、物业项目负责人信用评价机制，建立服务评价档案，实施动态监管，并向社会公开信用评价情况。
第九条【行业自律制度】物业管理协会应当加强行业自律管理，组织业务培训，协调处理物业管理纠纷，促进物业行业健康发展。
第二章 业主组织
第十条【业主大会筹备组】首次业主大会筹备组由业主代表和建设单位、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会代表等人员组成，其中业主代表由居（村）民委员会组织业主推荐产生，人数比例不低于二分之一。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）或者居（村）民委员会代表担任。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。
筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公告。
第十一条【筹备经费】首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业竣工验收备案前，一次性将筹备经费存入街道办事处（镇人民政府）指定的银行账户。
第十二条【业主委员会】业主委员会由五至十一名委员组成，组成人数为单数。候补委员人数按照不超过委员人数确定。业主委员会委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补。
鼓励两代表一委员及小区中共党员业主通过法定程序成为业主委员会成员。
第十三条 【工作经费与补贴】业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会部分成员的补贴，由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会确定。
第十四条【业主委员会备案及开立账户】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）申请备案。街道党工委（镇党委）应将业主委员会党组织建立情况和党员比例纳入业主委员会备案要求。
业主委员会可持备案证明向县（市）区物业主管部门申请业主大会统一社会信用代码证书，并依法申请刻制印章、开立银行账户。
第十五条 【业委会成员履职负面清单】业主委员会成员不得实施下列行为：
（一）未经业主大会授权与物业服务人签订、修改或解除物业服务合同；
（二）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；
（三）挪用或者侵占专项维修资金、公共收益等业主共有财产；
（四）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；
（五）违反规定使用或者转移、隐匿、毁弃业主大会、业主委员会印章；
（六）拒绝、拖延提供其保管的有关文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；
（七）与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；
（八）违规泄露业主信息；
（九）其他损害业主共同利益或者可能妨碍公正履职的行为。
有前款规定行为的，街道办事处（镇人民政府）应当责令业主委员会提请业主大会罢免其资格。业主委员会应当其停止履行职责，并向业主公示。
第十六条 【物业管理委员会】暂时无法成立业主自治组织的，居（村）民委员会应当在街道办事处（镇人民政府）指导下成立物业管理委员会，代行业主委员会职责。业主委员会成立后应及时移交并解散。
物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。
第三章 物业服务与使用维护
第十七条【前期物业服务选聘】建设单位依法通过招投标方式选聘前期物业服务人的，应当通知街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会派员参加。
第十八条【承接查验】承接查验应当在县（市）区开发区物业主管部门、街道办事处（镇人民政府）的监督下进行，邀请业主代表参加。
物业服务人承接物业时，应当对业主共有部分、共用设施进行查验。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。承接查验结果和整改情况应当在物业管理区域内显著位置公告。
第十九条【物业服务履约保证金】物业服务合同可以约定物业服务履约保证金，用于保证物业服务人依法依约履行合同和退出物业管理区域时履行移交档案资料、服务用房和设施设备等交接义务。
第二十条【物业服务项目负责人制度】物业服务实行项目负责人制度。除物业服务合同另有约定外，项目负责人只能在一个物业服务项目任职。项目负责任人应当在到岗之日三日内到所在地居（村）民委员会报到，在居（村）民委员会的监督、指导下参与物业服务工作。
第二十一条【物业服务人禁止性行为】 物业服务人不得有下列行为：
（一）违反物业服务合同减少物业服务事项、降低物业服务标准；
（二）采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费；
（三）擅自增加收费项目、提高收费标准；
（四）非法收集、使用、传输、买卖在物业服务活动中获取的业主、非业主使用人个人信息；
（五）擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权；
（六）挪用、侵占专项维修资金、业主公共收入；
（七）擅自拆除、损坏物业管理区域内的共用设施设备；
（八）擅自撤出或者拒不撤出物业管理区域；
（九）终止服务撤出时，拒不移交属于业主共有的档案资料、物品、资金等；
（十）损害业主合法利益的其他行为。
第二十二条【物业服务信息公示】物业服务人应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公告，并且可以通过互联网方式告知：
（一）物业服务人的基本信息与投诉电话等；
（二）物业服务合同的主要条款，包括服务事项、内容与标准、收费项目与标准等；
（三）电梯、消防等设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式与应急处置方案等；
（四）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；
（五）公共水电费用分摊情况、物业服务费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；
（六）物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；
（七）其他应当公示的信息。
第二十三条【物业服务收费】物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符原则。鼓励采取菜单式、代扣代缴、酬金制等收费方式。
业主应当按照约定足额及时交纳物业服务费。
第二十四条【第三方评估制度】物业主管部门、业主组织、建设单位、物业服务人等可以委托第三方机构开展物业项目承接查验、物业服务质量、物业服务费用测算评估等与物业管理相关的活动。
第二十五条【装修签约、告知、巡查制度】 业主、物业使用人对房屋装饰装修的，应当事先告知物业服务人，并与物业服务人签订装饰装修管理服务协议。
物业服务人应当加强对房屋装饰装修现场的巡查，发现业主或者物业使用人违规装饰装修的，应当及时劝阻、制止；拒不改正的，应当及时报告街道办事处（镇人民政府）或有关行政主管部门。
第二十六条【物业使用禁止行为】物业管理区域内禁止下列行为：
（一）装修过程中擅自变动房屋主体、承重结构；
（二）违法搭建、改建建筑物、构筑物，违法挖掘房屋地下空间，未经批准改变房屋外立面；
（三）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（四）未经批准改变房屋用途或者将车库、储物间等配套设施改为住宅或生产经营场所；
（五）损坏或者停用公共消防设施和器材，妨碍消防通道、安全出口畅通；
（六）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（七）占用、挖掘物业区域内道路、场地，损毁树木、绿地、健身设施等共有财产；
（八）违反规定摆摊设点、占道经营；
（九）停放车辆妨碍其他车辆通行；
（十）违反规定饲养大型犬、烈性犬、家禽、家畜等动物；
（十一）随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等；
（十二）在走道、楼梯间、安全出口等公共区域私拉电线或者在住宅室内为电动车充电；
（十三）违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；
（十四）违反规定出租房屋；
（十五）法律、法规禁止或管理规约、业主大会议事规则禁止的其他行为。
第二十七条【公共收益管理】利用共有部分从事经营活动产生的收入，扣除合理成本之后，属于业主共有。公共收益应当单独分类列账，每半年公布一次收支情况。
业主委员会或物业管理委员会应当定期委托专业机构对公共收益进行审计，并将审计结果向全体业主公告。
第二十八条【车位、车库的使用】建设单位依法取得车位、车库权属登记后，方能出售、出租或附赠车位、车库。物业管理区域内有空闲车位、车库，业主、物业使用人要求承租的，建设单位不得拒绝出租。
物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠或者以长期租赁的形式变相买卖。
第二十九条【公共充电设施】 新建住宅小区应当配备电动自行车、电动汽车充电设施设备，或者预留充电基础设施建设安装条件。既有住宅小区根据实际情况改建或加装集中充电配套设施。
第三十条【建设工程质量保证金】建设单位应当依法承担物业的保修责任，足额交纳工程质量保证金，专项用于物业的维修。
第三十一条【风险设施设备安全保障】对物业管理区域内的电梯、消防、充电设施等易于发生安全风险的设施设备和部位，物业服务人应当加强日常巡查并委托专业机构进行维修和养护。
第三十二条【专业经营单位义务】供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给专业经营单位。专业经营单位应当接收，并承担养护、维修和更新责任。
专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。
第三十三条【专项维修资金紧急使用制度】发生电梯故障、消防设施损坏、楼体外立面存在脱落危险等危及房屋和人身财产安全的紧急情形，需要立即进行维修和更新的，维修方案经业主委员会审核，并经所在地的街道办事处（镇人民政府）确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用专项维修资金。
专项维修资金管理机构应当自收到书面申请之日起三个工作日内完成审核。
第四章 法律责任
第三十四条【上位法、专门法责任规定优先适用】违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。
第三十五条【建设单位的法律责任】建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，县（市）区物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定处罚：
（一）违反本条例第十八条规定，拒绝配合承接查验工作的，处一万元以上十万元以下罚款。
（二）违反本条例第二十八条规定，拒绝将车库、车位给业主使用的，处一万元以上十万元以下的罚款。
第三十六条【物业服务人法律责任】物业服务人违反本条例规定，有下列情形之一的，县（市）区物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定处罚：
（一）违反本条例第十八条规定，未履行承接查验义务或者与建设单位恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，处五万元以上十万元以下罚款；
（二）违反本条例第二十一条各项禁止性规定的，处二千元以上十万元以下罚款；
（三）违反本条例第二十二条规定，未如实公示、更新相关信息或者公布失实的，处一千元以上五千元以下罚款；
（四）违反本条例第三十一条规定，未履行风险设施设备和部位维修养护义务，导致发生危险的，处二万元以上五万元以下的罚款。
第三十七条 【业主委员会成员的法律责任】业主委员会成员违反本条例第十五条规定，实施相关禁止行为的，由县（市）区物业主管部门责令限期改正，并处一千元以上一万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。
第三十八条【业主、物业使用人法律责任】业主违反物业服务合同约定拒不交纳物业费的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。
业主、物业使用人违反本条例第二十六条第十二项规定为电动车充电的，由消防救援机构责令改正；拒不改正的，处以五十元以上二百元以下罚款。
第三十九条【第三方评估机构责任】 物业服务第三方评估机构违反本条例第二十四条规定，出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的，由县（市）区物业主管部门责令限期改正，没收违法所得，处一万元以上五万元以下罚款，并予以公示；造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。
第四十条【监管失职渎职、滥用职权责任】在物业管理工作中负有管理职责的政府、部门、单位及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第四十一条【生效时间】本条例自2022年 月 日起施行。
来源 大江资讯 芜湖生活频道
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