物业服务关系到千家万户，物业连着民生，也备受市民关注。8月29日，芜湖市住建局公布《芜湖市住宅小区物业管理条例》（征求意见稿）（以下简称《条例》），面向社会公众公开征求意见，进一步规范物业管理活动，提升全市住宅小区物业服务水平。
顶层设计 为物业服务管理工作提供实操法规依据
2022年年初，芜湖在全市范围内开展住宅小区物业问题大排查、大整治、大提升专项攻坚行动，专项行动开展以来，芜湖市上下联动，全力推进物业整治提升进展，全市多部门联动，强化齐抓共管，不少住宅小区物业整治工作初显成效。
在全市开展物业整治专项行动中，如何完善机制，促进依法依规监管仍然存在薄弱环节。如何进一步加强顶层设计，加快推进住宅物业管理立法工作，市住建局相关负责部门一直在推进《芜湖市住宅小区物业管理条例》起草工作。
据介绍，《条例》是在省物业管理条例基础上，结合芜湖本地实际，同时吸纳外地先进管理经验而起草，《条例》的制定也将为芜湖市物业管理工作提供操作性更强、刚性更强的法律依据。
《条例》明确了业委会成员履职负面清单
大江资讯记者看到，在业主组织章节，《条例》规定首次业主大会筹备组由业主代表和建设单位、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会代表等人员组成，其中业主代表由居（村）民委员会组织业主推荐产生，人数比例不低于二分之一。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）或者居（村）民委员会代表担任。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。业主委员会由五至十一名委员组成，组成人数为单数。候补委员人数按照不超过委员人数确定。业主委员会委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补。暂时无法成立业主自治组织的，居（村）民委员会应当在街道办事处（镇人民政府）指导下成立物业管理委员会，代行业主委员会职责。
《条例》明确了业委会成员履职负面清单，规定业主委员会成员不得有未经业主大会授权与物业服务人签订、修改或解除物业服务合同等9项行为。
物业服务合同可以约定物业服务履约保证金
在物业服务和使用维护规定中，《条例》中规定，物业服务合同可以约定物业服务履约保证金，用于保证物业服务人依法依约履行合同和退出物业管理区域时履行移交档案资料、服务用房和设施设备等交接义务。
《条例》明确规定，物业服务人不得违反物业服务合同减少物业服务事项、降低物业服务标准，不得采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费，以及不得擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权等。
另据了解，《条例》要求物业服务人应当将物业服务合同的主要条款、上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，以及公共收益等信息，要在物业管理区域内显著位置公告，并且可以通过互联网方式告知。
人防工程平时用作停车位的应当向全体业主开放
《条例》在物业使用禁止行为中，对物业管理区域内禁止行为也做了详细规定，如违章建筑；装修过程中擅自变动房屋主体、承重结构；未经批准改变房屋用途或者将车库、储物间等配套设施改为住宅或生产经营场所；违反规定饲养大型犬、烈性犬、家禽、家畜等动物；在走道、楼梯间、安全出口等公共区域私拉电线或者在住宅室内为电动车充电等。
在有关车位、车库的使用规定中，《条例》规定建设单位依法取得车位、车库权属登记后，方能出售、出租或附赠车位、车库。物业管理区域内有空闲车位、车库，业主、物业使用人要求承租的，建设单位不得拒绝出租。
物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠或者以长期租赁的形式变相买卖。
专项维修资金紧急使用可不经业主共同决定
利用共有部分从事经营活动产生的收入，扣除合理成本之后，属于业主共有。公共收益应当单独分类列账，每半年公布一次收支情况。业主委员会或物业管理委员会应当定期委托专业机构对公共收益进行审计，并将审计结果向全体业主公告。
《条例》对专项维修资金紧急使用制度也做了详细规定，如在发生电梯故障、消防设施损坏、楼体外立面存在脱落危险等危及房屋和人身财产安全的紧急情形，需要立即进行维修和更新的，维修方案经业主委员会审核，并经所在地的街道办事处（镇人民政府）确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用专项维修资金。
违反规定行为将被严惩
《条例》中，针对建设单位、物业服务人员、业委会成员以及业主等在履行各方职责中，违反相关规定的行为，均将按照《条例》规定予以严惩。
建设单位拒绝配合承接查验工作的，处一万元以上十万元以下罚款，拒绝将车库、车位给业主使用的，处一万元以上十万元以下的罚款。
物业服务人员未履行承接查验义务或者与建设单位恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，处五万元以上十万元以下罚款；违反条例中各项禁止性规定的，处二千元以上十万元以下罚款；在信息公开规定中，未如实公示、更新相关信息或者公布失实的，处一千元以上五千元以下罚款；未履行风险设施设备和部位维修养护义务，导致发生危险的，处二万元以上五万元以下的罚款。
业主违反物业服务合同约定拒不交纳物业费的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。
业主、物业使用人员违反规定为电动车充电的，由消防救援机构责令改正；拒不改正的，处以五十元以上二百元以下罚款。（大江资讯）
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